Inwestowanie w nieruchomości we Włoszech to fascynująca perspektywa, która łączy marzenie o życiu w śródziemnomorskim klimacie z możliwością uzyskania atrakcyjnych zwrotów finansowych. Włoski system podatkowy, choć złożony, oferuje liczne możliwości zarówno dla prywatnych inwestorów, jak i firm. Aby skutecznie nawigować wśród przepisów dotyczących zakupu i wynajmu nieruchomości, niezbędna jest znajomość kluczowych zasad i obowiązków podatkowych. W tym artykule przyjrzymy się, jak najlepiej przygotować się do inwestycji, jakie podatki obowiązują w przypadku nabycia i wynajmu nieruchomości oraz jak polscy inwestorzy mogą skorzystać z ulg i uniknąć podwójnego opodatkowania. Zapraszam do lektury i odkrycia praktycznych wskazówek, które pomogą optymalizować koszty i zwiększać zyski z inwestycji we Włoszech. Więcej informacji na temat kosztów utrzymania nieruchomości we Włoszech znajdziesz tutaj.
Podatki przy zakupie nieruchomości
Zakup nieruchomości we Włoszech wiąże się z różnymi podatkami i opłatami, które mogą znacząco wpłynąć na całkowity koszt inwestycji. W tej sekcji omówimy główne obciążenia podatkowe dla osób prywatnych i firm oraz wyjaśnimy różnicę między wartością katastralną a rynkową.
Zakup jako osoba prywatna
Osoby prywatne kupujące nieruchomość we Włoszech muszą liczyć się z kilkoma podatkami. Głównym jest podatek rejestracyjny, którego wysokość zależy od tego, czy nieruchomość będzie pierwszym czy drugim domem.
Dla pierwszego domu (prima casa) stawka wynosi 2% podstawy (zwykle wartości katastralnej), podczas gdy dla drugiego domu lub inwestycji – 9%. Dodatkowo należy zapłacić podatek hipoteczny i katastralny — po 50 euro każdy (gdy transakcja nie jest objęta VAT).
W przypadku zakupu nowej nieruchomości od dewelopera, zamiast podatku rejestracyjnego płaci się VAT. Stawka VAT dla mieszkań wynosi co do zasady 10%, dla „prima casa” — 4%, a dla lokali „luksusowych” (kategorie A/1, A/8, A/9) — 22%. Przy transakcjach objętych VAT podatki rejestracyjny, hipoteczny i katastralny mają formę stałych opłat po 200 euro każdy. Więcej informacji o procesie zakupu domu we Włoszech można znaleźć tutaj.
Zakup przez polską firmę
Polskie firmy inwestujące we Włoszech podlegają zasadniczo tym samym regułom, co do rodzaju podatków przy zakupie: jeśli sprzedaż jest objęta VAT, stosuje się 10%/22% (a 4% wyłącznie dla „prima casa”, co w praktyce dotyczy osób fizycznych); jeżeli sprzedaż nie jest objęta VAT, obowiązuje 9% podatku rejestracyjnego (zwykle od wartości katastralnej) oraz 50 + 50 euro podatków hipotecznego i katastralnego. Przy transakcjach „na VAT” opłaty te są po 200 euro.
Sama forma nabywcy (osoba prywatna vs spółka) nie podnosi automatycznie VAT do 22% — decyduje charakter lokalu i reżim transakcji. Szczegółowe informacje o podatkach dla firm można znaleźć na stronie Dwell Properties.
Wartość katastralna a rynkowa
Zrozumienie różnicy między wartością katastralną a rynkową jest kluczowe dla właściwego oszacowania kosztów podatkowych przy zakupie nieruchomości we Włoszech.
Wartość katastralna jest zwykle znacznie niższa od wartości rynkowej, często stanowiąc zaledwie 30-50% ceny rynkowej nieruchomości. Jest ona ustalana przez włoskie urzędy skarbowe i służy jako podstawa do obliczania niektórych podatków.
Wartość rynkowa to rzeczywista cena, za jaką nieruchomość jest sprzedawana na wolnym rynku. Więcej o wartości katastralnej można przeczytać na stronie Włoskie Domy.
Coroczne podatki od nieruchomości
Posiadanie nieruchomości we Włoszech wiąże się z obowiązkiem płacenia corocznych podatków lokalnych. Dwa główne podatki to IMU (podatek od nieruchomości) oraz TARI (podatek za wywóz śmieci).
IMU – główny podatek od nieruchomości
IMU (Imposta Municipale) to podatek naliczany od wartości katastralnej nieruchomości, którego stawki ustala gmina w granicach przewidzianych ustawowo. Co do zasady mieszczą się one w przedziale około 0%–1,06%, przy czym dla kategorii produkcyjnych (grupa D) istnieje odrębne minimum państwowe.
Podatek ten płaci się zwykle w dwóch ratach: do 16 czerwca i do 16 grudnia każdego roku.
Warto zauważyć, że główne miejsce zamieszkania (abitazione principale) jest zwolnione z IMU, z wyjątkiem nieruchomości luksusowych (A/1, A/8, A/9). Zwolnienie wymaga zarówno meldunku, jak i faktycznego zamieszkania.
TARI – podatek za wywóz śmieci
TARI (Tassa sui Rifiuti) to podatek przeznaczony na finansowanie usług związanych z wywozem i utylizacją odpadów. Jest on obowiązkowy dla wszystkich właścicieli nieruchomości, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest zamieszkana czy nie.
Wysokość TARI zależy od powierzchni nieruchomości oraz liczby osób ją zamieszkujących. Stawki różnią się znacząco w zależności od gminy, ale średnio wynoszą od 1,5 do 4 euro za metr kwadratowy rocznie.
Dla nieruchomości używanych sezonowo, np. domów wakacyjnych, często dostępne są zniżki. Warto o nie zapytać w lokalnym urzędzie gminy.
Podatki od wynajmu nieruchomości
Wynajem nieruchomości we Włoszech generuje dochód, który podlega opodatkowaniu. System opodatkowania różni się w zależności od tego, czy wynajmującym jest osoba fizyczna czy firma.
Opodatkowanie dla osób fizycznych
Osoby fizyczne wynajmujące nieruchomości we Włoszech mają do wyboru dwa systemy opodatkowania: standardowy system IRPEF lub uproszczony system Cedolare Secca.
IRPEF to progresywny podatek dochodowy według stawek ogólnych; w tym systemie możliwe jest uwzględnianie kosztów zgodnie z włoskimi zasadami.
Cedolare Secca to system ryczałtowy: 21% dla umów na wolnym rynku oraz 10% dla umów w reżimie canone concordato (czynsz regulowany). Cedolare jest prostsza w rozliczeniu, ale nie pozwala na odliczanie kosztów i nie jest dostępna dla spółek. Więcej informacji o opodatkowaniu najmu można znaleźć na stronie Dwell Properties.
Opodatkowanie dla firm
Firmy wynajmujące nieruchomości we Włoszech podlegają podatkowi dochodowemu od osób prawnych IRES (24%) oraz regionalnemu podatkowi od działalności IRAP (ok. 3,9%). Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości — w tym amortyzacja — co do zasady mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu według włoskich reguł.
W przypadku najem lokali komercyjnych standardowo obowiązuje zwolnienie z VAT, ale właściciel może wybrać opodatkowanie 22% (opcja na cały okres umowy). Niezależnie od wyboru, do czynszu stosuje się również odpowiednie podatki rejestrowe według przepisów szczegółowych.
Unikanie podwójnego opodatkowania
Inwestorzy z Polski posiadający nieruchomości we Włoszech muszą być świadomi zasad unikania podwójnego opodatkowania. Dzięki umowie między Polską a Włochami, możliwe jest uniknięcie sytuacji, w której ten sam dochód byłby opodatkowany w obu krajach.
Umowa między Polską a Włochami
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Włochami reguluje zasady opodatkowania dochodów z nieruchomości. Zgodnie z tą umową, dochód z nieruchomości położonej we Włoszech podlega opodatkowaniu przede wszystkim we Włoszech.
Jednak jako polski rezydent podatkowy, masz obowiązek zgłoszenia tego dochodu również w Polsce. Umowa zapewnia mechanizm, który pozwala na odliczenie podatku zapłaconego we Włoszech od podatku należnego w Polsce.
To rozwiązanie ma na celu zapewnienie sprawiedliwego opodatkowania i uniknięcie sytuacji, w której inwestor musiałby płacić podatek od tego samego dochodu w dwóch krajach.
Praktyczne rozwiązania dla inwestorów
Dla osób fizycznych, praktyczne rozwiązanie polega na zapłaceniu podatku od najmu we Włoszech (IRPEF lub Cedolare Secca), a następnie wykazaniu tego dochodu w polskim zeznaniu rocznym. Podatek zapłacony we Włoszech można odliczyć od polskiego zobowiązania podatkowego.
Dla firm sytuacja jest podobna. Dochód z wynajmu włoskiej nieruchomości podlega włoskiemu IRES, ale musi być również uwzględniony w polskim CIT. Podatek zapłacony we Włoszech można odliczyć od polskiego CIT.
Ważne jest dokładne dokumentowanie wszystkich płatności podatkowych we Włoszech, aby móc skutecznie skorzystać z mechanizmu unikania podwójnego opodatkowania. Więcej informacji o inwestowaniu we włoskie nieruchomości można znaleźć na Facebooku Domy za 1 Euro.
Optymalizacja podatkowa dla polskich inwestorów
Inwestorzy z Polski mają kilka możliwości optymalizacji podatkowej przy inwestowaniu w nieruchomości we Włoszech. Dwie kluczowe strategie to skorzystanie z ulgi “prima casa” oraz odpowiedni wybór systemu opodatkowania najmu.
Ulga “prima casa”
Ulga “prima casa” to znaczące udogodnienie dla osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość we Włoszech. Oferuje ona obniżone stawki podatków przy zakupie oraz zwolnienie z corocznego podatku IMU.
Aby skorzystać z ulgi, należy przenieść swoją rezydencję podatkową do gminy, w której znajduje się nieruchomość, w ciągu 18 miesięcy od zakupu. Nieruchomość nie może być klasyfikowana jako luksusowa.
Ulga ta jest szczególnie atrakcyjna dla osób planujących przeprowadzkę do Włoch na stałe lub na dłuższy okres. Może znacząco obniżyć koszty zakupu i utrzymania nieruchomości.
Wybór systemu opodatkowania najmu
Właściwy wybór systemu opodatkowania najmu może przynieść znaczące oszczędności. Dla osób fizycznych kluczowa jest decyzja między standardowym systemem IRPEF a uproszczonym Cedolare Secca.
Cedolare Secca (21%) jest zazwyczaj korzystniejszy, gdy koszty utrzymania nieruchomości są niskie, nie ma kredytu hipotecznego, a dochód z innych źródeł jest wysoki. IRPEF może być lepszym wyborem, gdy nieruchomość generuje wysokie koszty utrzymania lub jest finansowana kredytem.
Dla firm kluczowe jest odpowiednie planowanie struktury inwestycji, uwzględniające możliwości odliczenia VAT i amortyzacji. Warto rozważyć, czy nieruchomość powinna być nabyta bezpośrednio przez polską firmę, czy może przez specjalnie utworzoną włoską spółkę zależną.