Inwestowanie w nieruchomości we Włoszech to doskonały sposób na zabezpieczenie kapitału i uzyskanie pasywnego dochodu. Zanim jednak zdecydujesz się na zakup, warto poznać zasady opodatkowania nieruchomości. W tym artykule wyjaśniamy, jakie podatki należy uiścić przy zakupie, posiadaniu i wynajmie nieruchomości we Włoszech.
Podatki przy zakupie nieruchomości we Włoszech
Wysokość podatków zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość jako osoba prywatna czy firma oraz czy będzie to twoje pierwsze czy drugie mieszkanie.
1. Zakup nieruchomości od osoby prywatnej
- Drugi dom (nie pierwsze miejsce zamieszkania)
- Podatek rejestracyjny: 9% wartości katastralnej
- Podatek hipoteczny: 50 EUR (stała opłata)
- Podatek katastralny: 50 EUR (stała opłata)
- VAT: nie obowiązuje
- Opłaty notarialne: 1-2% wartości nieruchomości
- Pierwszy dom (główne miejsce zamieszkania)
- Podatek rejestracyjny: 2% wartości katastralnej (min. 1000 EUR)
- Podatek hipoteczny: 50 EUR (stała opłata)
- Podatek katastralny: 50 EUR (stała opłata)
- VAT: nie obowiązuje
- Opłaty notarialne: 1-2% wartości nieruchomości
2. Zakup nieruchomości od włoskiej spółki SRL
- Drugi dom (nie pierwsze miejsce zamieszkania)
- Podatek rejestracyjny: 200 EUR (stała opłata)
- Podatek hipoteczny: 200 EUR (stała opłata)
- Podatek katastralny: 200 EUR (stała opłata)
- VAT: 10% ceny zakupu (22% dla nieruchomości luksusowych)
- Opłaty notarialne: 1-2% wartości nieruchomości
- Pierwszy dom (główne miejsce zamieszkania)
- Podatek rejestracyjny: 200 EUR (stała opłata)
- Podatek hipoteczny: 200 EUR (stała opłata)
- Podatek katastralny: 200 EUR (stała opłata)
- VAT: 4% ceny zakupu (10% lub 22% dla nieruchomości luksusowych)
- Opłaty notarialne: 1-2% wartości nieruchomości
3. Zakup nieruchomości przez polską firmę
- Od osoby prywatnej:
- Podatek rejestracyjny: 9% wartości katastralnej
- Podatek hipoteczny: 50 EUR (stała opłata)
- Podatek katastralny: 50 EUR (stała opłata)
- VAT: nie obowiązuje
- Opłaty notarialne: 1-2% wartości nieruchomości
- Od włoskiej spółki SRL:
- Podatek rejestracyjny: 200 EUR (stała opłata)
- Podatek hipoteczny: 200 EUR (stała opłata)
- Podatek katastralny: 200 EUR (stała opłata)
- VAT: 10% ceny zakupu (22% dla nieruchomości luksusowych)
- Opłaty notarialne: 1-2% wartości nieruchomości
IMU – podatek od nieruchomości we Włoszech
Podatek IMU (Imposta Municipale Unica) to gminny podatek od nieruchomości.
- Stawka: 0,4% – 1,06% wartości katastralnej (ustalana przez gminę)
- Obowiązek płacenia: dotyczy drugich domów i nieruchomości luksusowych; pierwszy dom jest zwolniony, jeśli nie jest luksusowy
- Obliczanie wartości katastralnej:
- Wartość katastralna = katastralny czynsz roczny × współczynnik (zwykle 160 dla mieszkań, 140 dla biur, 80 dla lokali komercyjnych)
Podatki od wynajmu nieruchomości we Włoszech
Wynajem nieruchomości podlega opodatkowaniu, przy czym obowiązują dwa systemy:
1. Dla osób fizycznych (IRPEF lub Cedolare Secca)
- Podatek progresywny (IRPEF):
- 23% – do 15 000 EUR
- 25% – 15 001-28 000 EUR
- 35% – 28 001-50 000 EUR
- 43% – powyżej 50 000 EUR
- Alternatywa – Cedolare Secca:
- 21% ryczałtu bez możliwości odliczenia kosztów
- Dotyczy tylko wynajmu dla osób prywatnych, nie firm
2. Dla firm (IRES, IRAP, VAT)
- Podatek dochodowy (IRES): 24% od dochodu netto
- Regionalny podatek IRAP: ok. 3,9% (różni się w zależności od regionu)
- VAT:
- Brak VAT na wynajem mieszkań
- VAT 22% na wynajem lokali komercyjnych
Podwójne opodatkowanie Polska-Włochy
Zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania, podatek zapłacony we Włoszech można odliczyć od podatku w Polsce, co eliminuje konieczność płacenia podwójnego podatku.
Podsumowanie
Inwestowanie w nieruchomości we Włoszech wiąże się z różnymi zobowiązaniami podatkowymi, które warto znać przed zakupem.
- Podatek rejestracyjny może wynosić 2% – 9% wartości katastralnej.
- VAT od zakupu nieruchomości wynosi 4% – 22%, w zależności od rodzaju nieruchomości.
- Właściciele drugich domów muszą opłacać IMU, który wynosi 0,4% – 1,06% wartości katastralnej.
- Wynajem nieruchomości podlega podatkowi dochodowemu: 21% Cedolare Secca lub 23-43% IRPEF dla osób fizycznych oraz 24% IRES dla firm.
Dzięki znajomości przepisów podatkowych można optymalizować koszty i zwiększyć rentowność inwestycji. Jeśli planujesz zakup nieruchomości we Włoszech, skonsultuj się z ekspertem podatkowym, aby uniknąć nieprzewidzianych wydatków!