Zakup nieruchomości we Włoszech może być doskonałą inwestycją, ale wymaga znajomości procedur prawnych i finansowych. Włoski rynek nieruchomości przyciąga zarówno osoby szukające drugiego domu na południu Europy, jak i inwestorów planujących wynajem krótkoterminowy. Jak krok po kroku wygląda proces kupna nieruchomości we Włoszech? Oto pełen przewodnik dla inwestorów!
1. Due Diligence – sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
Pierwszym krokiem jest dokładna analiza prawna nieruchomości, czyli tzw. due diligence. Na tym etapie sprawdza się:
- czy sprzedający ma prawo do sprzedaży nieruchomości,
- czy nieruchomość nie jest obciążona długami lub zastawami,
- zgodność stanu prawnego z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego.
Dobrze jest skonsultować się z notariuszem lub prawnikiem, który przeprowadzi weryfikację dokumentacji.
2. Złożenie oferty zakupu – Proposta Irrevocabile di Acquisto
Jeśli nieruchomość spełnia oczekiwania kupującego, kolejnym krokiem jest złożenie Proposta Irrevocabile di Acquisto, czyli pisemnej oferty zakupu. Nie jest to krok obowiązkowy, ale stanowi zabezpieczenie dla obu stron. Oferta zawiera:
- proponowaną cenę zakupu,
- harmonogram płatności,
- warunki transakcji (np. uzyskanie kredytu hipotecznego).
Kupujący wpłaca zaliczkę (czek wystawiony na sprzedającego). Jeśli sprzedający odrzuci ofertę, zaliczka jest zwracana. W przypadku wycofania się kupującego – przepada. Gdy to sprzedający rezygnuje po podpisaniu umowy, jest zobowiązany zwrócić zaliczkę w podwójnej wysokości.
3. Umowa przedwstępna – Compromesso
Po zaakceptowaniu oferty podpisuje się umowę przedwstępną Compromesso, która szczegółowo określa warunki przyszłej transakcji. Nie jest obowiązkowa, ale zalecana, gdy między ofertą a finalizacją zakupu upływa dłuższy czas.
Na tym etapie kupujący wpłaca zaliczkę wynoszącą zazwyczaj 20-30% wartości nieruchomości. Umowa musi być zarejestrowana w Agenzia delle Entrate (włoskim urzędzie skarbowym). Zaleca się także notarialną transkrypcję, chroniącą kupującego przed ewentualnymi roszczeniami wobec nieruchomości.
4. Finalna umowa zakupu – Rogito
Ostateczna umowa sprzedaży Rogito musi być podpisana przed notariuszem. Na tym etapie dokonuje się pełnej zapłaty za nieruchomość. Rogito zawiera:
- dane stron transakcji,
- dokładny opis nieruchomości,
- historię prawną i techniczną obiektu,
- raport techniczny potwierdzający brak naruszeń przepisów urbanistycznych,
- dokument o zużyciu energii (APE), który musi być dołączony do umowy i zachowuje ważność przez 10 lat.
5. Rejestracja nieruchomości
Po podpisaniu umowy notariusz rejestruje zakup w urzędzie katastralnym (Catasto). Od tego momentu kupujący staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.
Podsumowanie
Proces zakupu nieruchomości we Włoszech wymaga kilku kluczowych kroków – od analizy prawnej, przez ofertę zakupu, umowę przedwstępną, aż po finalne podpisanie aktu notarialnego. Korzystanie z pomocy lokalnych ekspertów, takich jak notariusze i prawnicy, znacząco ułatwia przeprowadzenie transakcji i zabezpiecza interesy inwestora.
Chcesz dowiedzieć się więcej o inwestowaniu we włoskie nieruchomości? Śledź nasz blog i poznaj najlepsze strategie inwestycyjne!